Emlak için kullanılacak kredilerde yaşanan ekspertiz sorunları

http://www.sikayethaber.com(Alıntıdır)

   Konut kredisi çekecekler bankaların ekspertiz oyununa gelmeyin. Kredi çekmekten vazgeçseniz de banka alacağından vazgeçmiyor. Kredi vermeden ekspertiz ücretini alıyor.

   Bankadan konut kredisi almaya karar verdiniz ve en uygun kredi olanağı için bankalardan fiyat almayı düşünüyorsanız size kötü bir haberimiz var. Şikayet Portalı Şikayet var’a gelen şikayetlere göre bankalar konutun gerçek değerini belirlemek için kullanılan konut kredisi ekspertiz raporunu kredi kullanmak için başvuruda bulunan ve kredi müracaatından vazgeçmiş olan tüketicilerin hesabından tahsil ediyor. Buna göre bankalar kredinin onaylanıp onaylanmamasında etkili olan son aşamadaki ekspertiz değeri tüketicinin bankaya kredi için adım attığı ilk anda alınıyor. Kredi çekmekten vazgeçseniz de banka ekspertiz masrafını sizden tahsil ediyor. İşte bankaların ekspertiz ücretine ilişkin tüketiciye oynadığı oyunu ortaya çıkaran şikayetler şöyle:

Bankanın Sonra Çıkar Oyunu

“Maaş aldığım bankadan 2 ay önce konut kredisi almak amaçlı başvuruda bulundum. Eksper eve baktı henüz tamamlanmamış yüzde 75 seviyesinde rapor çıktı eksiklerin tamamlanması halinde tekrar revizyon yapacaklarını bildirdiler, yaklaşık 20 gün sonra tekrar alacağımız eve bakarak ikinci eksper raporunda yüzde 77 gibi rapor geldi fakat banka krediyi yine onaylamadı. Banka benden eksper ücreti 525 lirayı tahsil ettiler. Aynı gün içinde başka bir bankaya başvuruda bulundum 3 gün içinde eksper onay ve tapu işlemlerimi bitirerek evimi aldım. Banka hem kredi onayı için oyalıyor hem de iki defa eksper göndererek fazla ücret alıyor.

Emlak’ta yaşanan sorunlardan örnekler (Gerçek bir vakadır…)

2005 yılında Türkiye’nin en büyük bankalarından birinden konut kredisi ile daire satın aldık. Bu sene tesadüf eseri satın aldığımız dairenin birden çok nedenden dolayı aslında krediye uygun olmadığını öğrendik.

Nedenlere gelince; oturduğumuz daire fiziki olarak 11 numara, tapuda bize ait olan daire 9 numara, şu anda oturduğumuz daire ise projede 5 ve 6 numaralı dairelerin birleşiminden oluşuyor. Bu ilk nedendi.

Diğerlerine gelince bina 19 daireden oluşuyor, projeye göre ise 12 daire yani 7 daire kaçak. Ayrıca bina ruhsatsız olarak inşaata başladığı ve kaçak daireleri olduğu için yıkım kararı almış. Ve komik ama gerçek biz bu daireyi konut kredisiyle aldık ve üstüne üstlük banka tarafından ekspertiz yapıldı. Krediyi aldığımız esnada banka bu problemlerin birinden bahsetseydi biz bu daireyi satın almazdık. Şuan oturduğumuz daire 115 m2 ancak tapu sahibi gözüktüğümüz daire 90 m2. Her açıdan zarardayız. Hem yanlış daire, hem daha küçük m2, hem de yıkım kararı. Size soruyorum bu durumda suç kimde? Bankaya güvendiğimiz için bizde mi?Ayrıca bizimle birlikte karşı dairemizde oturan komşumuzda mağdur oldu. Neden mi? Biz daireyi satın alırken banka bize tapuda bir hisse daha gözüktüğünü bu hissenin de karşı komşuya ait olduğunu belirtti. Satıcı durumu komşuya aktarmış. Komşumuzda bir yanlışlık olduğunu düşünerek hisseyi devretmiş. Halbuki o hisse komşumuzun apartmanda sahip olduğu tek şeymiş. Şu anda hiçbir şeye sahip değil. Çünkü 12 tapu ve 19 daire var. Evinde oturuyor ama başkasının üzerine. Bunu da daha yeni öğrendik.

Gerçekten çok zor durumdayım.

Gayrimenkul alımından sonra hak iddia edilmesi sorunu

Sorununu bilmediğiniz ve araştırma yapmadığınız bir gayrimenkulü satın aldıktan sonra ve sorun ortaya çıktığında hukuki olarak genel bakış açısı, alıcının inceleme hakkını kullanmaması (öncesinde araştırma yapmaması) tamamen alıcıyı bağlıyor ve sorundan kaynaklı hak iddia etmeye çalıştığında da,satın almadan önce inceleme hakkı olduğu halde inceleme yapmaması hakkın kaybolmasına sebep oluyor…

İnşaat Projelerinin İncelenmesinin Önemi

Üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş her binanın inşaat projesi (mimari proje) olmak zorundadır. Bu projeler bir mimar veya inşaat mühendisi tarafından çizilmiştir. İnşaat projesi belediye tarafından tasdik edilir. Aslı belediyede tasdikli bir örneği tapu sicil müdürlüğünde saklanır. Belediye sınırları dışında bu projeler bayındırlık ve iskan müdürlüklerinde bulun­mak­tadır.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamışsa tapu sicil müdürlüğünde inşaat projesi olmaz. Bu halde taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise belediye fen işleri veya imar müdürlüğünden, belediye sınırları dışında ise bayındırlık müdürlüğünden proje temin edilebilir.

Bazı illerde 1957, bazılarında ise 1975 yılından önce inşa edilmiş bina­larda proje alınması zorunlu değildi.

Projeyi incelemekte fayda vardır. Proje alacağınız veya sahibi olduğunuz bağımsız bölümün planıdır. Ayrıca tüm apartmanı da harita şeklinde kat kat, daire daire gösterir.

Almayı düşündüğünüz bağımsız bölümün katını, cephesini, bu projede görebilirsiniz. Yüzölçümünü hesaplayabilirsiniz.

Zaman zaman projeyle çelişecek şekilde yanlış dairelerin satıldığı olmak­tadır. Projeyi incelerseniz böyle bir hataya düşme ihtimaliniz azalır. Bazen apartmandaki dairelerin kapı numaraları, projedekinden farklı sıralanmış ol­maktadır. Bu halde satın aldığınız yer apartmandaki sıralamaya göre değil projeye göre olur. İnsanlar satın alıp, yerleştikten hatta yıllarca oturduktan sonra bile bu tür yanlışlıklar (sahibi olduğu yerden farklı dairede oturması gibi) ortaya çıkmakta ve oturduğu daireyi boşaltmak zorunda kalmaktadır.

Üzerinde birden çok blok bulunan bir parsel de kat irtifakı kurulabilmesi için vaziyet planı ibraz edilmesi gerekir. Vaziyet planı blokların bir birine olan konumunu gösteren bir plandır.Bazı incelemelerde alıcıya bitmiş bloktaki dai­re gösterilmiş ancak inşaatına dahi başlanmamış olan bloktan daire satıl­mıştır. Bu konularda dikkatli olmak gerekir.

Kat Mükliyeti Kütüğünün İncelenmesi

Bir arsa üzerine apartman yapılmışsa bu apartman için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması gerekir. Kat irtifakı inşa edilmekte olan arsalar üzerinde kurulur. Kat mülkiyeti ise inşaatı tamamlanmış, yapı kullanma belgeleri (iskan ruhsatı) alınmış binalar üzerinde kurulmaktadır.

Kat irtifakı kurmanın amacı daha inşaat yapılırken herkesin dairesinin belli  olmasıdır. Bir faydası da inşaata başlayıp, bitirebilmek için kredi sağla­maktır. Kat irtifaklı daireler daha inşa halindeyken satılabilir. Bu satışlar saye­sinde müteahhit finansman sağlamış olacak bu yolla yapmakta olduğu inşaatı kolayca tamamlayabilecektir. Kat irtifakı kat mülkiyetine geçiş için bir ön aşamadır.

Bitmiş binalar da kat irtifakı kurulamaz. Doğrudan kat mülkiyeti kurmak gerekir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması halinde arsanın tapu kütük sayfası kapatılmakta yerine kat mülkiyeti kütüğü adı ile tutulan sicilde sayfalar açılmaktadır. Her bir bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir kütük sayfası açılmakta ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi veril­mek­tedir.  Bir apartmanda kaç tane bağımsız bölüm varsa o apartmana ait o kadar sayfa vardır. Ayrıca her sayfaya ait bir dosya tutulmaktadır.

Bağımsız olarak kullanmaya elverişli dükkan, mesken gibi yerlere ba­ğımsız bölüm denir.

Bağımsız bölümler hakkında arayacağınız bilgileri kat mülkiyeti kütü­ğünden bakmanız gerekmektedir. Kat mülkiyeti kütüğünde de tapu kütüğündeki sütunların aynıları vardır. Ancak bu sayfalarda ana gayrimenkule (arsaya) ait bilgiler yanında bağımsız bölüme (mesken-işyerine) ait bilgiler de vardır. Bağımsız bölümün numarası, bulunduğu kat, bağımsız bölümün mesken, dük­kan gibi niteliği, arsa payı bu sayfada bulunur.

Bağımsız bölümlerin bürüt veya net yüzölçümleri maalesef kat mülkiyeti kütüğünde gösterilmemektedir.

Alacağınız gayrimenkulde bağımsız kapı numarası doğru mu? (Çözüm ve Cevap)

büyük sıkıntı…
eğer apartmanda tapular temizse çözümü biraz masrafla mümkün ancak bu pek olası değil…mutlaka en az bir kat maliği evini ipotek gösterip kredi vs kullanmıştır yada hacizlidir,tapuda satılamaz şerhi vardır…bu yüzden karşılıklı satışla çözülmez…artı 2bin tl civarında tapuda harç çıkar…

eğer kattaki daire m2’leri birebir aynıysa mimari proje tadilatı ile çözebilirsiniz…tapular ve dolayısıyla numaralar-m2’ler değişmeden projede daire numaralarının düzeltilmesi ile çözülür…

diyelim ki tapuda karşı komşunun evi sizin,sizinki karşı komşunun olsun…karşı komşu eğer borcundan dolayı evine haciz gelirse allah göstermesin icra memuru sizin oturduğunuz ama tapuda komşunun görünen evi haczetmekle yükümlü…

bir taşınmaz(daire,villa) satın alırken mutlaka tapudaki katıyla-konumuyla-bağımsız bölüm numarasıyla karşılaştırmak lazım…bu şekilde dolandırılmak bile mümkün…

Alacağınız gayrimenkulde bağımsız kapı numarası doğru mu?

Yaşanan bir örnekten alıntıdır…!!!

Merhaba Kartal Yakacık’ta Demirlipark Sitesinden daire almak için krediye başvurduk. Kredi ön onayından sonra eksper eve gitti. Tapudaki bağımsız numara ile evin kapı numarası tutmadığından olumsuz rapor verdi. İnşaat firmasıyla yaptığım görüşmede tapuda numaraları eşleştirdiklerini söylediler.Tapudaki bağımsız numaranın karşılığı blok ve kapı numarası eşleştirilmiş. Buna rağmen eksper zorluk çıkartıyor. Kafamı karıştıran durum bizim eksperde mi hata var yoksa eksper doğru olanı mı yapıyor? Çünkü o projede ilk kredi kullanan biz değiliz ve diğer bankalar kredi kullandırtmışlar. Sitedeki diğer daire sahiplerinin tapusu da aynı şekilde… Bu sorun şimdilik halledilse ve biz kredimizi kullanıp tapuyu alsak bile ileride sorun yaşar mıyız? bu konuda endişelerimiz var.

Araştırmanın Önemi (Milliyet Gazetesi Editörü Bengü Öner)

Bengü Öner: Peki yatırımcı bu süreçte ne gibi sıkıntılarla karşılaşabilir?

Ali Yüksel: Çok fazla aksilik var. Bu konu çok ayrıntılı konuşulması gereken bir konu. Ticari ya da kişisel bir yatırım olabilir. Bu gayrimenkullerde birçok sorun olabilir. Gayrimenkulün sahibiyle ya da kendisiyle ilgili sorunlar olabilir.

Gayrimenkulün sahibiyle ilgili sorunlar, sahibinin üzerindeki borçtan dolayı hacizli olabilir.

Bir krediden dolayı ipotekli olabilir.

Ya da uzun süreliğine birine kiralanmıştır ve bu kiralama tapu sözleşmesine eklenmiştir. Bunları tapuda dikkatli bir göz ortaya çıkarır eğer dikkat edilmezse satış sürecinden sonra ortaya çıkabilir. Çok da sık rastlanır. Alıcının uyanık olması gerekiyor.

Bazen de gayrimenkulün kendisinde kaynaklanan sorunlar olabilir. Diyelim ki; buraya arsa yapacaksınız. Burası arsa diye satılır ama tarlaysa yapamazsınız. Ancak bir şeyler ekebilirsiniz. Dönüştürülmesi de zahmetlidir.

Ya da aldığınız yere sanayi yatırımı yapmak istiyorsunuz ama bölge sanayiye uygun değilse yapamazsınız. Çünkü sanayi bölgeleri imarda bellidir.

Tarım yapacağım diye düşünürsünüz ama tarıma da uygun olmayabilir. Yani gayrimenkulün kendisi sizin amacınıza uygun mu diye bakmak önemlidir. Bazen dükkân alırsınız ama tapuda daire yazar ve işletemezsiniz.

Mesela doktorsunuz muayenehane yapmak istersiniz. Ona uygun bir yer bulmak zorundasınızdır. Tapu da sadece yeterli değildir. Belediyede o dairenin kaydını kontrol etmek gerekir.

Bazen şehir merkezinden bir bina alırsınız. Yanında çok güzel yüksek binalar vardır. Siz de aynı şekilde olabileceğini düşünürsünüz ama aldığınız alan çocuk parkı ya da camii alanı ya da mezarlık çıkabilir imarda.

Çok incelikli araştırmak lazım.

Peşin Almayı düşündüğünüz gayrimenkulde oluşabilecek bir sorun

Güvenilir olduğunu düşündüğünüz bir satıcıdan peşin paranızla bir ev alacaksınız ve hiçbir araştırma analiz yapmadınız.Tapu dairesinden randevuyu aldınız ve size randevu saatiniz ve tapu harcının ücretini belirten bir SMS geldi.İşlemlerin tamamlanabilmesi için öncelikle yatırmanız gereken tapu harcı bedelini bankaya yatırmanız gerekmektedir ve yatırdınız.Alım-Satım işlemi için  tapu müdürlüğüne gittiniz ve imzaları atarak tapunuzu alacaksınız fakat oradaki yetkili menkulün üzerinde ipotek olduğunu söyledi…!!!

İşte sorun başlıyor…İpotekli olan bir yeri kime güvenerek alacaksınız yada almak istermisiniz.

Şayet almaktan vazgeçerseniz hiç de küçük olmayacak tapu harcınız yanacak ve geri alamayacaksınız.Satıcıdan alma yoluna gitseniz de büyük ihtimalle satıcı size bu parayı ödemeyecek.

Bu sorunla karşılaşmamak için ne yapılabilir…

Cevaplarınızı göndermeniz dileklerimle…

Burada yazdığım gayrimenkul sorunları gerçek hayatta yaşanmış ve halen yaşanan konulardan derlenmektedir.

Gayrimenkul Alırken yaşanan sorunlar

Günümüzde ikinci el bir araba alırken işin uzmanı olan kişilerden yada computest cihazlarından yardım alarak beğendiğimiz veya gücümüzün yeteceği araba için ekspertizini yaptırıyoruz.
Konu gayrimenkul almak olduğunda,ne yapmamız gerektiğini bilmememiz ve nasıl olsa herkes aynı yöntemlerle ilerliyor mantığıyla,uzun emekler sonucunda biriktirdiğimiz parayı ön araştırma veya ekspertiz bile yaptırmadan sahip olmanın da verdiği heyecanıyla gayrimenkulü alıyoruz.Oysa karşılaşılabilecek riskler yaptığınız yatırımın büyüklüğüne bakarak bir arabadan çok daha fazla….


Bu riskler neler ;

– Özellikle ülkemizde bodrum,zemin ve çatı katlarında izinsiz tadilat veya büyütme yapılarak onaysız proje değişikliği olabilir.
– Almayı planladığınız gayrimenkulün tapu kaydında haciz,ipotek,ihtiyati tedbir,kamulaştırma,mahkeme kararları veya kısıtlayıcı unsurlar olabilir.
– Gayrimenkulün tapu kütüğündeki kaydı hisseli olabilir.
– Kat irtikfaklı/kat mülkiyetli yapılar için tapu arşivinde bulunan mülkiyete esas proje üzerinde,alınacak gayrimenkulün konumu doğru olmayabilir.
– Tapu kütüğünde belirtilen bağımsız bölüm arsa payı ile size belirtilen arsa payı birbirini tutmayabilir.
– Görerek aldığınızı düşündüğünüz gayrimenkulün tapu ve belediye projelerinde farklılıklar olabilir.
– Kat mülkiyetine geçilmemiş veya iskan ruhsatı alınmamış olabilir.
– Geçmiş yıllara ait vergi borçları olabilir.
– Gayrimenkul almayı planladığınız bina tadilattan geçirilerek yeni bina görünümü kazandırılmış olabilir.


Yukarıda yazdığım riskler, gayrimenkulü alırken oluşabilir fakat bu konular siz gayrimenkulünüzü satarken de peşinizi bırakmıyor ve satışa çıkarttığınız gayrimenkulü belirlediğiniz bedelin altında satışını gerçekleştirmek zorunda kalabiliyorsunuz.


Bir sonraki yazımda bu durumlardan nasıl korunabileceğimiz ve daha bilinçli gayrimenkul yatırımı yapabileceğimizden bahsedeceğim.

Saygılarımla….